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L’achat d’un bien en France

Encadré par les Notaires qui sont officiers publics, l'achat d'un bien immobilier en France se fait en toute sécurité. Le notaire va vérifier les points les plus importants du transfert de propriété.

Par contre c'est vous qui visiterez et choisirez le bien. Les quelques remarques qui suivent pourront vous aider dans vos démarches.

  • préparez votre recherche en définissant précisément ce que vous voulez et ce que vous ne voulez pas.
  • Faites une fiche par bien vous pourrez y noter les points à vérifier et les renseignements sur le bien après vos contacts et visites.
  • Si vous comptez financer l'achat avec un emprunt, voyez votre banque avant d'entamer vos démarches et faites vous faire une attestation qui confirme vos capacités d'emprunt. Cette démarche fait de vous un acheteur sérieux, et rassure les vendeurs
  • Pour rédiger le compromis le notaire aura besoin de connaître approximativement le montant, le taux et la durée de cet emprunt. Ceci pour vous protéger en cas de refus de prêt. Si le prêt n'est pas accepté dans les conditions portées sur le compromis vous pourrez vous retirer de la vente sans aucunes conséquences. Le dépôt de garantie vous sera rendu.
  • Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire mais le vendeur peut en vouloir un pour être sur de votre sérieux. Dans certaines régions c'est pratiquement devenu une règle, vendeurs et notaires ne signent rien sans dépôt de garantie. Dans d'autres on ne vous en parlera pas. Son montant est de 5 à 10 % du montant de la transaction. Il est gardé par le notaire sur compte séquestre.
  • La visite de 5 biens par jour est un grand maximum.
  • A chaud juste après la visite n'hésitez à compléter votre fiche bien avec un maximum de détails. Si vous visitez sur plusieurs jours, vous constaterez que ce petit travail vous est très utile.
  • N'achetez jamais à la première visite. En cas de coup de cœur, effectuez une deuxième visite même peu de temps après.
  • Essayez de faire abstraction de la déco, elle ne sera plus là à la prise de possession du bien.
  • Les constructions ou travaux de structure de moins de 10 ans doivent être couverts par au minimum une garantie décennale au mieux par une assurance maître d'ouvrage. Si ce n'est pas le cas c'est le vendeur qui devra prendre en charge les éventuelles dégradations, ce n'est pas l'idéal.
  • Vous aurez un état des risques naturels fourni lors du compromis mais vous pouvez vous rendre en mairie pour en prendre connaissance. Les cartes seront plus précises. Si il y un problème vous vous éviterez une perte de temps. Les mairies ont l'obligation de vous laisser consulter les plans de prévention.
  • Le notaire va rédiger deux documents : le compromis de vente et l'acte définitif.Le compromis est réalisé dans les jours qui suivent votre décision d'acheter c'est un accord entre vous et le vendeur. Il défini les modalités de la vente. Veillez à y faire inscrire les différents points que vous avez décidé avec le vendeur. Ce document est très important car l'acte définitif en reprendra exactement les termes. Même si vous avez sept jours de délais de rétractation après, demandez à pouvoir le lire à tête reposée avant de vous rendre chez le notaire pour le signer.L'acte définitif est signé environ 3 mois après le compromis. Dès cette signature le bien change de propriétaire l'assurance doit déjà être à votre nom.
  • Prévoyez une visite juste avant la signature de l'acte définitif. Elle vous permettra de vérifier que vous allez prendre possession du bien tel que vous l'avez vu lors de vos visites. Sachez que les vendeur n'ont pas le droit, entre autre, d'enlever les douilles électriques, des arbustes, sonnette etc… au cas ou ils l'auraient fait le notaire leur retiendra une somme d'argent correspondant au préjudice.
  • Les photos que vous prendrez pour montrer votre achat à votre famille pourront être utiles tant pour vous que pour le vendeur.
  • Lors de vos visites pensez à faire un tour du quartier pour détecter d'éventuelles nuisances.
  • Sachez que peu de vendeurs savent qu'ils sont obligés de vous informer d'un drame ( suicide, meurtre, etc ..) qui aurait eu lieu dans le bien. Cela est considéré comme un vice caché. N'hésitez donc pas à demander.
  • L'offre d'achat : une fois que vous êtes décidé il va falloir donnez un prix au bien et faire l'offre en conséquence. A part quelques rares exceptions le prix de mise vente est toujours plus ou moins supérieur au prix ou sera vendu le bien.Pour appuyer votre demande de baisse vous pourrez, mais rien ne vous y oblige, justifier par des remarques. Elles doivent être réelles ( travaux de réparation, prix élevé par rapport au marché) Évitez de parlez des travaux tels que piscine ou travaux de confort, le vendeur peut avoir l'impression que vous lui demandez de payer votre piscine. Vous pouvez aussi tout simplement avoir estimé que votre offre correspond à la valeur du bien.
  • L'offre d'achat peut être orale. Une fois acceptée, rendez vous chez le notaire avec le vendeur pour donner les renseignements nécessaires à la rédaction du compromis.
  • L'offre d'achat peut être faite par écrit, il n'y a pas vraiment de document type. Vous pouvez y écrire : la date, le prix , le type du bien avec sa description sommaire, son adresse, le nom du vendeur et de l'acheteur, leur signature et stipuler que cette offre sera remplacée par un compromis de vente rédigé par le notaire. Une offre d'achat écrite n'est pas obligatoire mais elle peut être utile en cas de grosse baisse de prix. En effet le vendeur ayant signé cette offre ne peut plus vendre ni changer d'avis sur le prix ou sur les conditions de la vente. A moins que le bien ai été vendu largement en dessous du prix du marché.
  • Pour vous faire une idée du marché vous pouvez consulter les biens en vente du secteur, même des biens différents, plus chers ou moins chers. Vous aurez ainsi une échelle de prix et aurez une idée assez réaliste du marché de la région que vous pourrez affiner lors des visites.N'oubliez pas que les biens que vous regardez ne sont pas vendus. Leur prix sera donc négocié S'il s'agit de sites d'agences immobilières retirez les commissions d'agence (en moyenne 7 % et jusqu'à 10 %).
  • Attention aux taxes foncières, elles sont parfois très élevées.
  • Faites un inventaire chiffré des meubles laissés par le vendeur.La cuisine équipée, les meubles de salle de bains, le cabanon de jardin démontable et autres, peuvent être portés sur cet inventaire. Deux avantages :- Vous pourrez vérifier qu'ils sont bien là lors de votre visite avant acte.- Vous bénéficierez de frais de notaire réduits sur le montant total de ces meubles.

Quelques sites à consulter :

– de nombreux sites gratuits permettent le calcul des frais de notaires.

le site www.cadastre.gouv.fr pour visualiser le plan cadastral du bien.

– les sites des préfectures concernées ou le site prim.net pour : les informations des acquéreurs et des locataires, trouver les plans de préventions des risques naturels.

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