Un propriétaire qui cherche a vendre son logement va se confronter en premier lieu à un calcul de son prix de vente, quel que soit le type de bien. Il existe bien sur des sites spécialisés qui tiennent compte des dernières ventes enregistrées auprès des notaires, mais ces informations sont surtout valables pour Paris et l'Ile de France.
Pour les autres agglomérations, Lyon, Lille Marseille ou autre, la plupart des prix au mètre carré annoncés sont tirés des annonces immobilières et non des ventes. Quand on sait qu'il peut y avoir une différence de plus ou moins 20% entre le prix d'une annonce immobilière et le montant réel de la vente, il devient difficile d'avoir une base fiable.
En règle générale, on peut facilement trouver un prix moyen auquel on devra ajouter ou retrancher une certaine somme en fonction de l'emplacement, de la nature du bien, de la surface, de son état général (propre, avec de petits travaux ou avec des travaux plus importants voire une rénovation), l'étage, l’environnement, le bruit, la vue, les extérieurs, etc.
Pour vous aider dans la mesure ou vous avez déjà un prix de départ, vous pouvez utiliser les règles suivantes qui permettrons d'avoir un prix plus précis avant de faire une estimation par un professionnel local.
Pour mieux comprendre, voici un exemple pour vous aider à affiner un prix sur la base d'un logement situé à Marseille, résidence La Rouvière dans le 9ème.
Le prix de base dans cette résidence est de 2300€ du m² (1er trimestre 2015). Pour autant, cela ne signifie pas que tous les appartements de cette résidence se négocieront aux mêmes prix pour leur surfaces respectives. Nous allons essayer d'affiner en utilisant des taux de pourcentage en fonction des critères importants que sont l'étage, la vue, le bruit et les nuisances, et l'état du bien.
• Etage : Dans les immeubles à étages, les rdc se vendent en général moins cher que les autres logements avec une décote d'environ 5% et 2% pour les étages bas.
• Vue : La logement avec vis-à-vis ou une vue mer n'ont pas le prix de vente. Un vis-à-vis retire environ 5% alors qu'une vue mer ajoute 10% au moins, selon si elle est de face, proche ou lointaine.
• Bruit : Si le logement est situé juste au dessus d'un commerce ouvert tard le soir et bruyant, on applique une nouvelle décote de 5%.
• Ascenseur : Un appartement situé au 5ème étage sans ascenseur voit son prix baisser de 12 à 15%.
État général du bien à vendre :Un logement qui a été remis à neuf se vend plus facilement car le nouvel acquéreur peut s'y projeter facilement. Le prix pour un appartement refait est augmenté de 20% environ selon les prestations. Les prestations très haut de gamme ont peu d'incidence sur un produit qui est dans un immeuble ou un environnement moyen de gamme. En revanche, le prix d'un bien nécessitant des travaux peut être réduit de 15 à 25% selon le cas, petits travaux de d'embellissement ou travaux plus important. Pour le cas dune maison individuelle, l'écart est plus fort encore.
Nous espérons que cette aide vous a été utile pour déterminer plus facilement le prix du logement que vous avez à vendre.
Source : http://www.immo13009.fr