Investissement immobilier calculer la rentabilité de votre achat
Il existe 3 modes de calcul différents pour calculer la rentabilité d'un bien. Bien que distinctes leurs règles s’appliquent pour tout type de bien voué à la location que ce soit sous la forme d’un appartement, d’un immeuble de rapport, d’une maison, de locaux commerciaux, industriels ou artisanaux. Les professionnels de l'immobilier vous présenteront généralement une rentabilité brute, ce sera à vous de calculer les autres afin d'avoir une vision plus précise.
1- Rentabilité brute, le calcul de base
Ce calcul se fait sur la base des loyers bruts annuels divisé par le prix d’acquisition augmenté des frais de notaires, des frais de négociations d’agence immobilière et des frais bancaires si il y a recourt à un crédit. Exemple : 420 x 12 (420 € prix du loyer x 12 mois) : 80 000 (70000 prix du bien + 5000 e frais de notaire + 4500 frais d’agence+ 500€ frais bancaire) x 100 = 6,3 %. Dans le cas ci-dessus la rentabilité brute de ce bien sera donc de 6,3%, c’est ce chiffre donné à titre indicatif que vous trouverez généralement sur les annonces immobilières.
2- La rentabilité nette, plus proche de la réalité
Pour la rentabilité nette vous n’oublierez pas de déduire les charges et frais. Avec ce mode de calcul la rentabilité de votre investissement est beaucoup plus proche de la réalité puisqu'il tient compte des éléments importants durant la détention du bien en question. Le calcul de base sera le même mais là le montant du loyer annuel sera différent car amputé de la taxe foncière, des charges non récupérable qui peuvent incomber au propriétaire, les frais de gestion, les travaux éventuels. Exemple : 420 x 12 – 630 (taxe foncière + charge+ gestion) : 80 000 x 100 = 5,51%. Comme vous pouvez le constater avec ce calcul plus proche de la réalité votre bien immobilier locatif à perdu 0,8% de rentabilité.
3- La rentabilité réelle, pas de surprise
Mais vous pouvez affiner encore la rentabilité réelle de votre investissement immobilier, pour cela il faut faire votre calcul en prenant en compte toute la fiscalité et le résultat net après imposition. Bien plus complexe ce calcul sera toutefois le plus proche de la réalité car vous devez déduire les éventuelles aides de l’état auxquelles vous avez droit (Cellier, Robien, Borloo, outre –mer), la déduction de travaux de rénovation. Votre situation pouvant changer ce calcul peut ne pas être exact sur toute la durée de détention de votre bien immobilier.
Nos conseils pour acheter
La rentabilité est une chose mais beaucoup d’autres facteurs sont à prendre aussi en considération.
Le lieu : prêtez une attention toute particulière à ce point car celui-ci ne sera pas variable et un investissement dans un quartier mal quotté aura peu de chance de se revendre facilement avec une plus-value à la clé. Mais en regardant de plus près le prix dans ce type de quartier sera moindre et un quartier peu subir des changements important visant à le reconsidérer. Intéressez-vous à tout avant d'investir. L'environnement est primordial.
La plus-value : bien qu’il soit difficile de savoir de combien va monter le marché immobilier un investisseur doit l’envisager, c’est ce que nous appelons la « prime de détention ». Acheter dans un marché en baisse, comme actuellement permet souvent d'obtenir des bonus conséquents. L'exonération étant totale après trente ans la nouvelle loi n'encourage pas un marché dynamique. Si vous devez revendre avant ce terme, l'état prélèvera directement cette plus-value chez le notaire. Gardez à l'esprit que si vous payez de la plus-value c'est que le prix de revente est plus élevé que votre prix d'achat.
La destination et l’usage : votre investissement est principalement pour acquérir du patrimoine, loger un membre de votre famille, avoir un pied à terre pour les vacances, une résidence secondaire à louer, un immeuble de rapport, tous ses cas sont différents. Votre achat est donc un acte personnel qui demande reflexion, ne vous précipitez pas.
Vous avez maintenant les clés pour votre futur investissement à vous de faire le bon choix.