Immobilier : l’outil « PATRIM » des services des impôts pour estimer vos biens, pourrait se retourner contre vous, selon un article du magazine capital du 16 juin 2014.
Fini l’indulgence pour les propriétaires qui sous-estimaient leur patrimoine immobilier, histoire d’adoucir la note annuelle d’Impôt Sur la Fortune (ISF). «Le fisc redresse désormais dès que l’écart avec ses propres calculs excède 20%», assure Marc Bornhauser, avocat fiscaliste.
Autre nouveauté : de tels redressements interviennent à tout moment, et plus seulement, comme il était d’usage, à l’occasion d’une succession ou d’une vente immobilière.
Pour ne rien arranger, depuis le début de l'année 2014, le fisc a mis en ligne sur son site (Impots.gouv.fr) un outil spécifique d’évaluation des logements, baptisé Patrim.
Certes, Bercy a juré que les requêtes effectuées par les internautes ne serviraient jamais à diligenter un contrôle. Reste que justifier une sous-évaluation de ses biens immobiliers par un manque de références va désormais devenir plus difficile. Surtout que, en face, les limiers du fisc ne se gênent pas pour utiliser cette base de données très fournie.
«Certains, de mauvaise foi, retiennent même systématiquement les trois références les plus chères du secteur !», assure Paul Duvaux, avocat fiscaliste.
Une pratique d’autant plus pénalisante que, le marché immobilier tournant au ralenti, seuls les biens de très belle facture se vendent actuellement. Maintenant donc les références à un prix élevé.
C’est ce que prouve notre test, mené pour un appartement quatre pièces de 85 mètres carrés, exposé au nord et situé dans la partie la moins prisée de la rue de Tocqueville, à Paris XVIIe. Moyenne des prix donnés par Patrim, à partir de 17 références de moins de 20 mois, dans un rayon de 500 mètres : 9 418 euros le mètre carré.
«Un tel bien ne vaut pourtant pas plus de 7 000 euros le mètre carré», assure de son côté Patrick Goldberg, un agent immobilier spécialiste de ce secteur parisien. Soit 25% de moins, un écart suffisant pour motiver un redressement par les services du fisc.
Pas de panique toutefois, car il reste possible de vous défendre. D’abord en utilisant l’outil à votre avantage : Patrim donne en effet la possibilité d’affiner l'estimation de votre bien immobilier, en fonction des caractéristiques du logement : ascenseur, étage, date de construction, exposition, annexes, etc …
«Mais le mieux est encore de solliciter l’expertise d’au moins trois agents immobiliers, qui tiendront compte de l’état du bien, critère que l’administration ne peut pas connaître», conseille Anne-Sophie Ramond, avocat fiscaliste. Sans oublier d’appliquer les décotes admises par le fisc : 30% si le logement est en indivision et 20% s’il est loué.
Les références de l'outil Patrim sont donc contestables :
9.418 euros : prix moyen du mètre carré recensé par l’outil Patrim du fisc*
7.000 euros : prix du mètre carré évalué par un agent immobilier pour le du même logement