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Une SCI pour gérer ou transmettre un patrimoine

Une société civile immobilière est un outil juridique intéressant pour gérer un immeuble acquis à plusieurs (immeuble de rapport, investissement en loi Duflot, résidence secondaire…) ou pour transmettre un patrimoine immobilier.

SCI ou indivision

La société civile immobilière est un outil juridique qui, contrairement aux idées reçues, n'a pas pour intérêt de permettre des économies d'impôts ou des montages financiers inaccessibles aux particuliers. Au contraire, le régime juridique de l'indivision, qui s'applique dès lors que plusieurs personnes achètent en commun un bien immobilier, permet les mêmes libertés et droits.

En revanche, créer une société pour éviter l'indivision est un moyen de mieux organiser la gestion du bien acquis à plusieurs. En effet, un gérant de la SCI est désigné pour représenter la société. Ce gérant n'est généralement pas rémunéré mais assume une véritable charge de travail : collecte des loyers, tenue d'une comptabilité afin de compléter les déclarations fiscales annuelles, convocation des associés en assemblée générale, présentation de son rapport de gestion… De plus, en cas d'opération exceptionnel, c'est le gérant qui doit accomplir toutes les démarches correspondantes : transfert de siège social, emprunt au nom de la société…

Ensuite, les statuts de la SCI peuvent prévoir dans des clauses toutes les règles qui s'appliqueront pour gérer les relations entre associés. Ainsi, il est possible de prévoir l'exclusion d'un associé qui refuserait de répondre aux appels de fonds du gérant, d'anticiper que les associés auront la possibilité de refuser l'entrée dans la société des héritiers d'un associé défunt, de prévoir que les gérants ne pourront jamais être révoqués ou au contraire qu'un changement de gérant pourra être décidé à une majorité simple…

La SCI pour transmettre un patrimoine

Si créer une société civile immobilière présente des avantages pour la gestion d'un patrimoine immobilier, elle est aussi un outil à privilégier pour une transmission de ce patrimoine entre parents et enfants. Tout d'abord parce qu'une SCI constituée entre des parents leur permet de donner à leurs enfants des parts sociales en franchise de droits (dans la limite de 100.000 euros par parent et par enfant). Ensuite, parce que les parents peuvent combler les besoins de trésorerie de la société par des apports en compte courant. Ils n'augmentent pas ainsi leurs droits aux bénéfices futurs mais financent l'acquisition immobilière. Lorsque ces apports seront remboursés, au fur et à mesure de l'encaissement de loyers, les enfants deviendront alors pleinement propriétaires des biens via la SCI, et sans avoir jamais effectué d'apports importants.

Les parents peuvent aussi choisir, tout en restant minoritaires dans la société, ou même après être sorti du capital, de rester gérants et d'assurer la gestion de l'immeuble, d'une maison familiale par exemple. Ils maîtrisent ainsi la gestion du bien dont la propriété a été transmise à leurs enfants.

Mais une SCI entre parents et enfants peut aussi être utilisée pour l'acquisition d'une résidence principale. Les parents, en entrant au capital de la SCI, permettent à leur enfant d'obtenir l'emprunt qu'il n'aurait jamais obtenu seul. Ensuite, l'enfant peut racheter progressivement les parts de ses parents et rester seul propriétaire de sa résidence principale.

Source : http://www.creationsci.info

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