Logement : point d’étape sur le projet de loi Alur de Cécile Duflot

Le projet de loi Duflot 2 a été voté par l'Assemblée Nationale le 17 septembre 2013 et est en cours d'examen au Sénat.

Il est temps de faire le point sur cette loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové et sur l'impact qu'elle pourrait avoir sur une simulation fiscale en Loi Duflot

Les grands axes du projet de loi

Le texte présenté par la ministre de l'égalité des territoires et du logement a pour objectif de lutter contre la crise du logement (hausse des prix, pénurie de logements et diminution du pouvoir d'achat), en agissant sur trois axes. Il porte en premier lieu une démarche de régulation par l'encadrement des loyers, la rationalisation des professions de l'immobilier (syndics, agents immobiliers) ou encore le transfert aux intercommunalités des plans locaux d'urbanisme. En second lieu, il vise à protéger de la crise les locataires et les propriétaires : protection contre les impayés, garantie universelle des loyers, mesures visant à prévenir les dégradations des copropriétés, nouvelles pénalités à l'encontre des marchands de sommeil, etc. Enfin, il poursuit l'objectif de réalisation des 500 000 logements par an avec l'habitat participatif et la réforme des relations entre les partenaires sociaux.

Lecture devant le Sénat pour l'adoption définitive

La loi a été votée par l'Assemblée Nationale en première lecture le 17 septembre 2013, par 312 des 553 députés, après une longue discussion qui a abouti à se prononcer sur 127 amendements, dont près de la moitié a été adoptée. Le projet ainsi renforcé est en cours d'examen devant le Sénat et la loi pourrait être promulguée avant la fin de l'année dans le meilleur des cas.

Et si le Sénat n'adoptait pas la loi ALUR ?

Première étape : le Sénat ne vote pas le texte en l'état et apporte de nouveaux amendements. Le projet de loi reprend la « navette parlementaire » pour retourner devant l'Assemblée Nationale, qui se prononcera une nouvelle fois sur les seuls articles amendés. Dans une navette sans incidents, le texte est définitivement adopté quand l'une des assemblées le vote sans plus le modifier. 60 % des textes sont adoptés de cette façon.

Deuxième étape : les deux chambres ne parviennent pas à un accord sur un texte identique malgré deux lectures chacune. Le Premier ministre peut alors proposer une procédure de conciliation par l'entremise d'une commission mixte paritaire. Celle-ci établit un texte commun qui est soumis aux deux assemblées. Leur approbation parallèle équivaut au vote définitif du texte. Si cette action échoue, le Gouvernement a la possibilité de faire statuer l'Assemblée nationale en dernier ressort. S'il ne met pas cette procédure à exécution, alors le texte continue de naviguer de l'une à l'autre des assemblées jusqu'au vote définitif, qui peut n'intervenir que des mois plus tard.

Gageons que Mme Duflot ne laissera pas son texte se vider totalement de sa substance devant l'exigence de la situation.

La grogne des professionnels

Le projet de loi affiche l'ambition non dissimulée de moderniser le cadre des professions de l'immobilier. Il transfère aux chambres de commerce la délivrance de la carte professionnelle d'agent immobilier et exige la justification d'une compétence professionnelle tant de la part des agents que de leurs mandataires, la carte ne pouvant être renouvelée que sur justification de formation continue. Il rénove les instances d'encadrement et de contrôle des activités des syndics et agents immobiliers et renforce les sanctions. Les fédérations nationales, telles la FNAIM, risquent de voir leurs prérogatives traditionnelles profondément bouleversées par ces nouvelles instances, sans qu'il soit encore possible de déterminer si elles auront un impact réellement positif pour leurs usagers. Ceux-ci n'auront cependant pas à se plaindre du renforcement des compétences des professionnels. En ce qui concerne les syndics, la pratique de comptes séparés et la création d'un forfait de base, assorties d'un renforcement de la mise en concurrence, risquent de transformer le métier en profondeur. Ces trois mesures risquent de tirer les services vers le bas, les syndics n'ayant d'autre choix pour afficher le meilleur prix, après la perte des revenus liés aux comptes gérés. Enfin, la nouvelle répartition des frais de mise en location risque de pénaliser les agents immobiliers qui, suite à la diminution des transactions immobilières, tant en volume qu'en montant, s'étaient rabattus sur les opérations de location.

Morosité du marché selon l'étude de l'agence century21

L'une des mesures phares du projet de loi Duflot 2 concerne l'encadrement des loyers : la loi prévoit notamment la limitation des loyers par la fixation d'un loyer médian. Ceux qui souhaitent se lancer dans l'investissement immobilier locatif qui financera leur retraite doivent savoir quel en sera l'impact à terme. L'étude conduite par l'agence Century 21 tend à démontrer que l'investissement locatif est en baisse : est-ce la faute à l'encadrement des loyers ? Il semblerait que le recul de près de 6 % enregistré entre le 3ème trimestre 2012 et le 3ème trimestre 2013 (11 % sur Paris et la région parisienne) soit potentiellement le fait de l'incertitude qui pèse sur la rentabilité de ce type d'investissements, plus encore compromis par un plafonnement des loyers. Quand on sait qu'un investisseur sur 5 est un ouvrier ou employé qui prépare sa retraite, le recul risque d'être encore augmenté après le vote de la loi ALUR. La crainte serait alors de voir le parc locatif, déjà trop faible, diminuer de façon importante, rendant difficile l'atteinte de l'objectif présidentiel de 150 000 logements locatifs par an. Cependant, la garantie universelle des loyers pourrait, parallèlement, rendre l'investissement locatif plus sûr, créant ainsi un appel d'air à l'aube de 2014.

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