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SCPI : le bon plan pour investir dans l’immobilier locatif

De plus en plus de particuliers plébiscitent la pierre papier pour réaliser un investissement en immobilier locatif.

Un fonctionnement simple

Il faut reconnaitre que ce support à beaucoup d’atouts. Le ticket d’entrée d’abord, plus faible qu’en immobilier direct quelques milliers d’euros contre plusieurs centaines de milliers d’euros lorsque l’on ne souhaite pas sacrifier la qualité de l’emplacement.

La gestion et le suivi ensuite ; le gestionnaire se chargeant de l’acquisition, la gestion et l’entretien du patrimoine. L’investisseur n’a donc pas à se soucier de cela et délègue ces aspects à un professionnel. L’investisseur perçoit un rendement net de charge de gestion, d’assurance et de taxe foncière (autour de 5% en 2012)

Et enfin, la mutualisation des risques. La SCPI achetant un nombre important d’immeubles, l’investisseur se retrouve propriétaire d’un ensemble immobilier mutualisé au niveau géographique et sectoriel (bureaux, boutiques, commerces …)

Les SCPI pour faire quoi ?

Dans la gestion de son patrimoine, les SCPI se révèlent être un outil très intéressant pour atteindre différents types d’objectifs :

La SCPI pour se diversifier

L’investissement en SCPI ne doit pas se faire au détriment des règles de base de la gestion de son patrimoine : équilibre et mutualisation des risques. Il n’est donc pas opportun de basculer toute son épargne sur des SCPI.

La SCPI pour capitaliser

S’agissant d’immobilier, le recours au prêt bancaire est possible ce qui permet d’utiliser l’effet de levier du crédit. Comme pour de l’immobilier classique, 100% des intérêts d’emprunts sont déductibles des loyers.

Acheter des parts de SCPI à crédit et utiliser les loyers pour rembourser l’emprunt est extrêmement efficace en terme de création de patrimoine.

Pour cela, il faut recourir aux SCPI de rendement qui vous permettent de générer entre 5% et 5,5 % de rendement net.

La SCPI pour défiscaliser

Certaines SCPI dites fiscales créées un environnement fiscal propice à la défiscalisation ou l’optimisation fiscale. Pour cela, elles utilisent les décrets d’investissement comme le Malraux, le Scellier ou encore le déficit foncier.

La SCPI pour se créer un revenu complémentaire

En achetant des SCPI au comptant, l’investisseur percevra immédiatement des loyers qui constitueront une source de revenus complémentaires. Bien évidemment, ces revenus seront à déclarer aux impôts comme des revenus fonciers.

Il est tout à fait possible d’envisager l’investissement en SCPI comme un moyen de capitalisation dans un premier temps et de faire coïncider la fin du prêt avec la date théorique de départ à la retraite. Permettant ainsi à l’investisseur de basculer d’un objectif de capitalisation à un objectif de création de revenus complémentaires.

Comment choisir ses SCPI

Pour sélectionner la ou les SCPI, plusieurs points sont à prendre en compte :

La stratégie globale

Regarder la politique globale d’investissement de la SCPI. Quel type d’immeuble ? Où ? Quelle enveloppe et quelle rentabilité ? sont autant de questions à se poser.

La capitalisation

La capitalisation de la SCPI est une information importante. En effet, plus elle est importante et plus grande est la diversification des immeubles.

La mutualisation géographique

Afin de ne pas dépendre exclusivement d’une zone géographique, il est préférable d’opter pour une SCPI qui diversifie le plus possible ses acquisitions.

Le report à nouveau

Le report à nouveau est une notion comptable qui vise à reporter une part du bénéficie non affecté. En plus des réserves statutaires de rigueur, cela constitue une réserve supplémentaire.

A côté de ces aspects purement techniques, il est important de s’attacher les services d'une centrale de distribution indépendante spécialisée dans l'information et le conseil en SCPI. Du fait de son indépendance, elle n’a pas d’intérêt particulier à proposer une SCPI plutôt qu’une autre.

Le prix de la part étant fixé par le gestionnaire en fonction de la valorisation du patrimoine, il n’y aura aucun surcout et l'investisseur à la certitude d’avoir accès à toutes les SCPI disponibles sur le marché.

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