Augmenter le nombre de propriétaires français de 52 à 70 % des ménages, c’était le rêve inachevé de Nicolas Sarkozy et l'un des objectifs actuels de François Hollande. Un rêve notamment partagé par de nombreux Français encore locataires.
Les taux immobilier continuent de baisser en 2016. Selon les chiffres publiés par la Banque de France, le taux effectif moyen pratiqué par les banques pour les crédits immobiliers en passant par un courtier immobilier s’est établi à 2,28 % au troisième trimestre 2015, contre 2,59 % au premier trimestre 2014. Cette baisse progressive des taux encourage les 100 000 ménages qui ont souscrit des prêts à taux variable. Leurs mensualités de remboursement pourront être réduites de 10 à 20% dans les années qui suivent sur des petits budgets. Les taux variables étant moins élevés que les taux fixes — 0,07 % de moins actuellement –, ils ont plutôt été retenus par les Français modestes, n’ayant que peu de choix, pour emprunter sur une période longue, voire très longue. Parfois jusqu’à trente ans.
Des Français de plus en plus fragiles
Aujourd’hui, seulement 0,15 % des Français n’arrivent pas à rembourser leur dette tous les ans. Un chiffre susceptible d’augmenter. Selon l’Observatoire des crédits des ménages de mars 2015, les Français sont de plus en plus nombreux à juger trop élevée ou beaucoup trop élevée la charge du remboursement et pensent que renégocier son prêt immobilier reste une des seules solutions : 17,9 % des personnes interrogées, contre 13,8 % en 2014. La peur du chômage, la flambée des budgets incompressibles que sont le transport et l’alimentation entament leur confiance en l’avenir. Le nombre de dossiers déposés aux commissions de surendettement grimpe. En 2015, dans 7 % des cas, l’origine du problème résidait dans les crédits immobiliers.
Alors, bien sûr, il est trop tôt pour parler de subprimes à la française. François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, dans une allocation du 19 février 2015, rappelait : « la situation française est solide. L’endettement des ménages représente moins de 72 % de leur revenu disponible brut, alors qu’il est de 100 % dans la zone euro et de 140 % aux USA. Enfin, la part importante des prêts à taux fixe constitue une protection contre les risques d’insolvabilité des ménages en cas de tensions financières ou d’évolution brutale et non anticipée du marché immobilier ».
Des banques craintives
Pourtant, les banques deviennent très frileuses en ces années de crise où il est nécessaire de mettre en avant de plus en plus de garanties pour contacter un credit immobilier ou même un rachat de credit immobilier. Depuis juillet 2014, « le taux de refus des dossiers est passé de 3 à 8 % », chiffrait Christophe Crémer, président de Meilleurtaux dans Les Échos en février 2015. Avant cette date, les rejets restaient extrêmement marginaux.
Le montant des mensualités étant plafonné à 33 % des revenus. Or selon une étude de l’Insee sur les logements et le confort, parue en juillet 2015, la superficie nécessaire est de 18 m2 par personne composant le foyer, soit 72 m2 pour un couple avec deux enfants. Conclusion : de nombreux candidats à la propriété resteront locataires. En effet, les banques qui ne peuvent se refinancer que sur quinze ans vont refuser d’accorder des prêts à taux fixe sur des durées de trente ans et limiteront ceux à taux variables, pour éviter les risques d’insolvabilité de leurs clients.
Déjà, le montant des crédits accordés a chuté de 5,4 %, pour s’établir à 146,1 Mds€ en 2015. Plus de 50 % des prêts sont octroyés à des propriétaires ayant cédé leur logement pour en acquérir un plus spacieux. Aujourd’hui, les moins de 30 ans, qui avaient massivement abandonné le crédit à la consommation pour investir dans la pierre, sont les plus touchés par la politique des banques.
Le prix du mètre carré va augmenter
La baisse des taux immobilier en 2016 aura un impact direct sur sur le marché de l’immobilier. À la hausse, forcément. Mais de combien ? Les prévisions dépendent du degré de pessimisme des experts. Les prix du mètre carré pourraient augmenter de 3 % en 2016 puis de 6 % en 2017, selon les courtiers Meilleurtaux et Empruntis.
Une hausse qui pourrait toutefois encourager les banques détentrices de garanties sur hypothèques sur le parc immobilier existant. Mais, une hausse qui réduira les chances d'acquisition de ceux qui souhaitent investir dans la pierre pour louer : le nombre de locataires ne va pas cesser de réduire et ce, jusqu’à la fin de la crise. La demande sera toujours là. Mais le rêve d’une France de propriétaires s’éloigne.