La recherche de biens immobiliers se passe aujourd'hui à 80% d'abord sur le web et principalement sur les portails immobiliers que sont Le Bon Coin qui navigue loin devant et toujours en tête. Viennent ensuite SeLoger, PAP et logic immo puis loin derrière eux, Explorimmo, ParuVendu, AVendreALouer et Vivastreet.
Certains de ces portails d'annonces immobilières ont ajoutés à leurs services des cartes de prix au m² (vente ou location) et attirent ainsi de nouveaux propriétaires cherchant à connaitre le prix de leur logement avant de le mettre en vente soit de particulier à particulier, soit en faisant appel à un agent immobilier de quartier.
Quelle est la précision des prix au m² sur internet ?
Les prix du m² affichés pour la province et pour Marseille en particulier sont plus basés sur des relevés internes aux agences que sur les prix enregistrés auprès des notaires.
Certains réseaux ayant un volume de ventes important croisent leurs résultats pour apporter des prix médians plus fiable et pourtant, le constat est qu'aucun particulier ne peut utiliser un prix médian brut pour calculer son prix de vente.
Ces prix au m² affichés peuvent servir de base de calcul mais ne tiennent pas compte des spécificités d'un bien en particulier.
Par exemple, si le prix du m² médian pour un appartement dans le quartier du Cabot à Marseille est de 3000 €/m², peut on considérer qu'un appartement de 100m² se vendra 300 000 € et qu'un autre de 20m² se vendra 60 000 € ? Ou encore que tous les appartements du quartier du Cabot ayant une surface de 100 m² auront une valeur de 300 000 € ?
Évidement non, le prix du m² indiqué est une moyenne mais ne tient pas compte des spécificités propres à chaque logement.
L'étage, l'état, le secteur et la rue dans le quartier, l'environnement, le stationnement, les extérieurs (balcon, jardin, terrasse), les nuisances sonores, les travaux de la copropriété, les écoles, les transports en communs, le voisinage, les charges de copropriété, le type de chauffage…
Autant de critères qui pèseront dans le prix et auront une incidence prépondérante.
Alors comment s'y prendre pour connaitre le prix de son bien à Marseille ou ailleurs ?
Des services gratuits permettent d'avoir plus d'informations sur une résidence Marseillaise en particulier. C'est le cas par exemple des “dossiers résidences” que propose le site Immo Marseille où l'on retrouve en détails tout ce qui constitue le prix d'un appartement.
C'est un bon moyen pour s'approcher au plus près d'un prix de vente cohérent mais ces informations doivent être validées sur place par un agent immobilier de quartier qui peut fournir une estimation réelle et donner un avis sur la valeur d'un logement.
Les propriétaire qui mettent trop de temps à vendre ont presque toujours négligé de faire appel à un professionnel et l'on retrouve des annonces dont le prix baissent de mois en mois pour finalement se vendre 10 à 20% en dessous du prix de départ.
La tendance du propriétaire est de surévaluer son bien, non pas guider par l'appât du gain mais plus par méconnaissance et par son affect.
En résumé :
Pour vendre rapidement, il est nécessaire de connaitre le marché immobilier local et les points forts et points faibles de son bien.
Le concours d'un professionnel permet un gain de temps et une vente plus sereine !