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Assurance-vie et financements immobiliers

Traditionnellement, les contrats d'assurance-vie multi-support, multi-gestionnaire ont souvent servi d'adossement à des prêts de remboursement in fine.

Explications : dans un prêt à remboursement in fine, on finance l'achat à 100% par un prêt bancaire. Pendant toute la durée du prêt, on ne rembourse que les intérêts et au terme du prêt, on rembourse le capital, soit par la vente du bien soit par el rachat de l'assurance -vie soit par tout autre autre moyen…

Ce type de financement est encore pratiqué mais l'obtention des crédits devient de plus en plus difficile à cause des changements de mentalité des institutions bancaires devenues plus frileuses. Il existe une solution pour permettre d'utiliser votre assurance-vie comme levier et il s'agit d'utiliser le mécanisme de l'avance.

Dans la plupart des contrats d'assurance-vie, on peut obtenir une avance. A titre d'exemple chez Generali, elle est d'une durée maximale de 6 ans et elle représente 60% de la valeur de rachat du contrat et le taux d'intérêt est de TME + 1 (environ 4%). L'avance est considérée comme un prêt. Le capital et les intérêts sont remboursés au terme. Illustrons le propos par 2 exemples :
– Vous avez un contrat d'assurance-vie d'une valeur de rachat de 100.000 €. Vous avez 70 ans ou plus. Votre épargne est stable et vous ne pouvez plus faire de prêts bancaires. Vous demandez donc une avance de 60.000 € pour acheter 60.000 € de SCPI de rendement ou de capitalisation (rappelons qu'une SCPI est une une structure d’investissement de placement collectif. L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les “associés”).
Au terme de l'avance, vous la remboursez par tout moyen à votre convenance, éventuellement par la rachat partiel du contrat d'assurance-vie. Si vous venez à décéder, votre succession peut revendre immédiatement les parts de SCPI pour rembourser l'avance avant de demander le paiement du contrat. Le contrat pourra donc se transmettre intégralement aux bénéficiaires en cas de décès. Les intérêts de votre avance seront déductibles de vos revenus fonciers si vous prenez certaines précautions.

– Vous avez 40 ans et vous avez un contrat de 100.000 €. Vous demandez une avance de 60.000 €. Cette avance vous sert d'apport pour l'achat de 180.000 € de SCPI de rendement financé avec un prêt amortissable de 120.000 € sur 20 ans (ordre de grandeur des loyers annuels : 9720 €, ordre des grandeurs des remboursements annuels du prêt : 9305 €. Pas mal , n'est ce pas ?

Bien entendu, l'avance sur contrat d'assurance vie peut servir à financer d'autres investissements immobiliers que l'achat de part SCPI. Avec ce type de montage, vous sortez des sentiers battus, vous diverisifiez votre patrimoine et vous augmentez considérablement la rentabilité de votre épargne.

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