Les caractéristiques d’un prêt immobilier

Dans le cadre d'un prêt immobilier, le taux affiché sur une proposition bancaire ne suffit pas pour déterminer le coût réel d’un crédit. Afin de bien évaluer le coût total d’un crédit, Préductis présente les éléments à prendre en compte pour évaluer le coût et comparer les offres bancaires.

  • Le TEG

Le Taux Effectif Global est obligatoire dans toutes les offres de prêt et dans tous les actes de prêt. Il permet d’avoir un chiffrage précis du prix de revient global d'un financement immobilier et de le comparer à des offres de crédit concurrentes émises par les banques.
Le TEG incorpore la totalité des coûts nécessaires à la réalisation d'un prêt immobilier : garantie, taux nominal, frais de dossier, coût assurance crédit, coût intérêts du crédit immobilier.

  • Le taux nominal

Ce taux sert de base pour le calcul des intérêts du prêt. Les taux pratiqués par les établissements bancaires sont libres, excepté pour les prêts réglementés ou aidés comme le prêt à taux 0%.

Le taux d'emprunt proposé par la banque correspond généralement au taux du marché. Cependant, le taux nominal n’est pas suffisant pour déterminer le prix de revient réel d’un crédit puisque celui-ci est brut.

  • La garantie

Dans le cadre d'un emprunt immobilier, la garantie est nécessaire pour assurer les risques de l’opération. La banque prend toujours une garantie sur le bien immobilier qu'elle finance.

La garantie peut être :

– un cautionnement par un proche
– une hypothèque pour le neuf
– un PPD pour l'ancien
– un contrat assurance vie couvrant le prêt

La banque peut choisir un cautionnement obtenu auprès d’une société de cautionnement spécialisée qui mutualise le risque. Dans ce cas, une participation (en partie restituée en fin de crédit) au fonds mutuel de garantie est demandée ainsi qu’une commission de caution.

  • L'assurance crédit

L’assurance décès invalidité (assurance emprunteur – assurance crédit) est obligatoire, contrairement à l’assurance perte d’emploi, généralement facultative.
Le prix de cette assurance varie selon les banques et les profils emprunteurs. L’assurance décès invalidité protège les emprunteurs et leur famille ainsi que la banque. Selon les banques, et les contrats qu’elles ont elles-mêmes passés avec leurs assureurs, les primes d’assurance sont calculées de façon différente :
– Le montant de la prime calculé sur le capital emprunté est fixe
OU
– Le montant de la prime calculé sur le capital restant est variable

  • Les frais de dossier

Les frais de dossiers sont librement déterminés par les organismes bancaires et varient d'une banque à l'autre.

  • La concurrence bancaire

La concurrence entre les organismes de crédit s’exerce largement en matière de taux de crédit. Cette concurrence bancaire est soutenue par les courtiers en prêt immobilier recherchant et négociant les meilleurs taux d'emprunt et d'assurance crédit. Les taux des banques changent régulièrement et varient en fonction du profil emprunteur. Le coût du crédit est donc le paramètre à prendre en compte pour comparer les propositions bancaires des banques et des courtiers immobiliers.

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