Devenir propriétaire en France
La vente immobilière implique généralement deux phases principales : un premier et un second contrat. Par le premier, le vendeur et l’acquéreur s’accordent sur le prix et les conditions essentielle, mais des vérifications devront être effectuée préalablement au contrat final, notamment au sujet du prêt nécessaire à l’acquisition, du solde des sommes dues par le vendeur à son propre établissement bancaire (qui devra faire l’objet d’un remboursement pour éluder toute hypothèque du bien acquis), sans compter les vérifications au regard des règlementations d’urbanisme et la purge des droits de préemption éventuels.
Si nécessaire, le premier contrat (promesse de vente ou compromis de vente) est signé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Il est également signé sous la condition suspensive que les recherches effectuées auprès des administrations compétentes soient satisfaisantes :
Vérification de la bonne santé juridique du bien –
Le délai de signature dépend sans doute de la rapidité du Notaire, mais surtout du nombre et de la nature des vérifications qu’il doit effectuer en fonction de chaque cas. Il requiert toujours un relevé délivré par la Conservation des hypothèques qui retrace la chaîne des anciens propriétaires, les servitudes convenues par contrat et les hypothèques grevant le bien. Ces dernières ne peuvent disparaître que par l’acte de mainlevée du Notaire qui constatera le remboursement du créancier après la vente, afin que l’acquéreur puisse entrer en possession d’un bien libre de toute inscription hypothécaire.
Le Notaire réunit aussi en toute hypothèse les documents nécessaires à la rédaction de l’acte final auprès de la mairie et des collectivités locale concernées. Le territoire communal est généralement divisé en zone urbaines et rurales impliquant des règlementations spécifiques. Ces vérifications prennent généralement un mois.
Les droits de préemption –
Le bien objet de l’acquisition parfois souvent soumis au droit de préemption de la Commune. Dans ce cas, le Notaire doit faire connaître les conditions de la vente à la Mairie pour qu’elle puisse éventuellement se substituer à l’acquéreur. La vente ne peut pas avoir lieu avant que la Commune ait renoncé à exercer son droit de préemption. Sa réponse peut être attendue jusqu’à deux mois. Si la propriété est située en zone agricole et fait (ou peut faire) l’objet d’une exploitation, il faudra également purger le droit de préemption de la SAFER, ce qui engendre un nouveau délai d’attente. Plus encore, le classement d’un terrain en Espace Naturel Sensible (dû à son caractère d’exceptionnelle situation ou au contraire de sa dangerosité d’exposition) implique la nécessité de purger le droit de préemption du Département qui, après avoir pris la décision de renoncer à l’acquisition, délèguera automatiquement son droit à la Commune qui se trouvera donc investie d’un second droit de préemption, portant la durée de cette dernière formalité à quatre mois.
L’acte notarié d’acquisition définitive –
Dès que le Notaire est en possession de l’ensemble de documents nécessaires, il peut rédiger l’acte final. Une fois signé par les deux parties, il sera publié à la Conservation des hypothèques dans les deux mois. L’acquéreur recevra une copie authentique revêtue de la mention de publication dans un délai de trois à sept mois, en fonction de la rapidité des administrations locales. L’original du contrat demeure en la garde de l’office notarial qui a la charge de sa conservation.
Précision sur la date du transfert effectif de propriété –
L’acquéreur est propriétaire des biens à l’instant même de la signature de l’acte (sans attendre la publication de l’acte au bureau des hypothèques comme c’est le cas en Allemagne).
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