Le plus difficile dans un divorce ou une dissolution de PACS, c'est d'éviter les conflits relatifs au partage de la résidence principale. Fort heureusement, le principe est simple : celui des deux qui reste doit verser une compensation à celui des deux qui part. Cette compensation est une soulte, elle peut être facilement financée par une banque, et voici comment ça marche.
Répartition des biens immobiliers en cas de divorce
Dans un PACS ou un mariage, la résidence principale appartient de manière équitable aux deux protagonistes. Toutefois, un époux unis sous le régime de la séparation des biens peut autoriser son conjoint à posséder seul la résidence principale. Cette possibilité est toutefois rarement appliquée. Lorsque deux personnes signent un PACS ou se marient sans contrat de mariage, ils sont unis sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Ainsi, tout ce qu'ils achètent avec l'argent de la communauté leur appartient à parts égales.
Le financement de la soulte
Celui des deux qui continue d’habiter le logement emprunte à la banque :
- Le montant de la soulte à verser à l'ex-conjoint.
- Le capital restant dû.
- La nouvelle garantie.
- Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé.
L’équité de la répartition
Chacun reçoit une part à peu près égale, car généralement la différence entre la valeur acquise de la résidence principale et le montant du prêt est à peu prêt égale à la soulte. Le ou la bénéficiaire de la soulte perçoit donc un apport qui lui sera nécessaire pour trouver un prêt immobilier. Celui ou celle qui conserve l’habitation principale emprunte à la banque une somme inférieure à la valeur du bien immobilier, c'est ce qui plait aux banques.
Les banques face au rachat de soulte
Les banques n'ont pas peur de financer un rachat de soulte, car elle vont accorder un prêt immobilier inférieur à la valeur acquise du bien hypothéqué. En cas de défaut des remboursements, le prêteur est quasiment sûr de retrouver sa mise. Cela n'empêche pas le financement de dépendre de la capacité de remboursement de l'emprunteur. Cela dit, les établissements préteurs octroient des crédits à longue durée, conscient qu’une personne seule aura du mal à assumer un prêt élevé.
Exemple de rachat de soulte
Un couple possède un appartement estimé à 240 000 €, dont le crédit en cours comporte un capital restant dû de 150 000 €. Ils sont en instance de divorce, et conviennent que Madame rachètera la soulte de Monsieur. Commençons par calculer la soulte : l'appartement vaut 240 000 €, ils doivent encore payer 150 000 € à la banque. La valeur acquise est donc 90 000 €. Répartie entre eux deux, on obtient 45 000 €, ce qui correspond à la part que chacun possède. C'est également le montant de la soulte que Madame devra payer à Monsieur.
Madame va donc emprunter :
- 45 000 € pour payer la soulte de Monsieur.
- 150 000 € pour payer le capital restant dû, car elle va devoir souscrire un nouveau prêt immobilier.
- Le coût d'une nouvelle garantie, admettons qu'il soit de 1500 €.
- Des frais de notaire, admettons qu'ils soient de 2000 €.
Le montant de l'emprunt nécessaire pour l'opération est de 197 500 €. Notons bien qu'il s'agit d'un exemple, dans la réalité ces chiffres peuvent être différents. Les protagonistes peuvent notamment décider de partager les frais du rachat de soulte entre eux. Comme on le voit, Madame devra emprunter 197 500 € pour acheter un bien immobilier à 240 000 €. Cela équivaut à un apport de près de 45 000 €. Le prêteur va pouvoir allonger la durée du remboursement jusqu'à ce que le niveau des mensualités soit suffisant. Une fois les justificatifs de ressources réunies, le rachat de soulte est généralement rapide. Dans la pratique, la répartition du rachat de soulte est laissée aux soins d'un notaire.