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L’investissement locatif comme rente fixe mensuelle

Investir est une pratique économique courante consistant à dépenser de l'argent aujourd'hui pour augmenter ses revenus à long terme. Les investissements se retrouvent à toutes les échelles (du ménages aux Etats) et de tous montants. Ils peuvent être plus ou moins judicieux, et de nombreux type.

Nous abordons ici un domaine particulier : l'investissement dans l'immobilier. Dans ce domaine particulier, nous traitons d'un cas précis : l'investissement locatif. L'investissement locatif a ceci de particulier qu'il ne vise pas la plus-value à la revente du bien (même si cela est tout à fait possible), mais une rente fixe mensuelle, qui n'est autre que l'encaissement du loyer payé par le locataire qui vit dans le bien immobilier acquis.

L'investissement locatif se pratique souvent en empruntant, car cela permet d'augmenter ses revenus via l'encaissement des loyers et de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, puisque financé en grande partie par le loyer du locataire en place qui couvre l'échéance du prêt. Le montage de ce financement est un enjeu capital de l'investissement locatif, et est déterminé par votre profil d'investisseur.

Outre ces considérations de financement, la question de la rentabilité est au coeur de l'investissement locatif. C'est en effet cette rentabilité qui va permettre de comparer plusieurs offres de biens vendus loués entre-elles, afin de savoir lesquelles ont le meilleurs rendement locatif, ou autrement dit, quelle proportion de l'investissement initial est récupérée chaque année. Une rentabilité de 5% permet de récupérer 5% du montant dépensé dans l'investissement par an, et s'amorti donc sur 20 ans. La réalité est néanmoins plus complexe, puisque la valeur vénale d'un bien immobilier fluctue; l'IRL (Indice de Révision des Loyers) n'évolue pas au même rythme que l'inflation; le logement ne sera pas obligatoirement loué en permanence (vacance de locataire); etc. La rentabilité peut donc augmenter ou diminuer durant la vie d'un investissement locatif.

Enfin, d'autres éléments sont également à intégrer. La superficie du logement est un facteur important : les petites surfaces offrent des rentabilités plus élevées pour couvrir le risque de vacances de locataire. En effet, une location est plus pérenne sans une grande surface que dans un studio. Il faut également penser au site et à la situation du bien (dans quel pays / région —- hyper-cente / centre ville / banlieue / rural), au type de bien (logement, parking, cave, immeuble, commerce …). Le coût d'opportunité est également à prendre en compte. Ce coût est simplement un calcul qui permet d'évaluer le meilleur emploi possible d'une somme d'argent. Peut-être est-il plus opportun de ne pas investir dans l'immobilier afin de se payer une formation diplômante souhaitée, ou d'entrer en bourse. Cette évaluation est évidement conditionnée au profil de chaque individu, et ne peut être générale.

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