Les risques locatifs les plus courants sont les risques liés aux loyers impayés, à la détérioration du logement qu’il soit meublé ou non, et à la vacance locative, c’est à dire à l’absence de locataire. Heureusement, des garanties existent pour prémunir les propriétaires des mauvaises surprises.
Gestion locative à Paris : exiger un dossier complet auprès du locataire
La qualité de service des gestionnaires de patrimoine repose sur un travail sérieux précis. Pour commencer, dans le cadre d’une gestion locative à Paris, il faut constituer un dossier complet comprenant autant de pièces et de précisions que possible pour éviter tout problème ultérieur. Il est absolument obligatoire d’inscrire dans le bail un état des lieux très détaillé de façon à couvrir les désagréments éventuels. Si tout propriétaire est tenu de fournir un logement décent à son ou ses locataires, il n’en a pas moins des droits. De fait, la situation personnelle et financière détaillée du locataire doit également être connue pour anticiper les problèmes de paiement éventuels.
La garantie loyers impayés, l’assurance populaire en gestion locative à Paris
La GLI peut être souscrite auprès de n'importe quelle compagnie d'assurance ou dans une banque, elle ne prend en charge que les locataires réputés solvables et donc présentant peu de risques, d’où la nécessité de connaître précisément la situation des locataires. Pour rappel, un locataire est solvable quand ses revenus sont 2,7 fois supérieurs par rapport au prix du loyer. S’il n’a pas de CDI, il faudra qu’il fasse jouer une caution solidaire pour donner une garantie au propriétaire. Elle couvre quatre types de problèmes liés à la location : loyers impayés, dommages matériels, départs prématurés et les frais de contentieux. En moyenne, les tarifs constatés varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges. Si le locataire ne rentre pas dans ces critères, il faut se tourner vers un autre type de protection.
Pour plus de protection en gestion locative à Paris, optez pour la Garantie des risques locatifs (GRL)
Définition
La garantie des risques locatifs (GRL) est un dispositif par lequel un bailleur souscrit un “contrat socle GRL” pour se protéger des risques éventuels découlant de la location de leur bien. Ce dispositif protège des risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives mais aussi les frais relatifs aux procédures. La GRL peut être utilisée pour une mise en location de logement acquis en loi Scellier classique ou intermédiaire en 2010.
Contraintes
Modifiée en 2009, elle a pour volonté de rassurer les propriétaires qui pourront mettre leur bien sur le marché locatif dans une situation de pénurie de logements.
Cette nouvelle version de la GRL est proposée aux bailleurs sur la base du volontariat et sera proposée exclusivement par les assureurs pour couvrir le risque d'impayés des locataires ayant un taux d'effort inférieur ou égal à 50 % par rapport à leurs ressources mensuelles. L'État et Action Logement prennent alors le rôle de réassureur afin de couvrir « la sur-sinistralité » liée aux défaillances des locataires ayant un taux d'effort compris entre 28 et 50 %.
A quel prix ?
Le coût de la GRL est de l'ordre de 2,5% du montant du loyer (charges comprises), c'est une couverture, efficace et nécessaire aujourd'hui pour un meilleur accès au logement. On pourrait croire dans les grandes lignes que cette loi favorise les locataires de mauvaise foi, mais il n’en est rien. Si le mensonge est avéré, l'intervention de la solidarité nationale n'est plus justifiée et le droit de propriété mieux garanti.
Que faire si la GRL ne suffit pas ?
Si en cas de litiges, aucun accord à l’amiable n’a été trouvé, le propriétaire peut toujours entamer une procédure d’expulsion d’un mauvais payeur. Il faut néanmoins savoir que cette dernière ne peut être déclenchée que pour trois raisons : le non paiement du loyer et des charges, le non versement du dépôt de garantie et le défaut d'assurance. Ces procédures sont coûteuses en temps, en argent et en énergie, mieux vaut les éviter.
La question du logement est au cœur des réflexions gouvernementales. Aussi, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit quant à elle la mise en place d'un système de garantie universelle de loyers à partir du 1er janvier 2016.