Quel est le schéma pour les 30-40 ans ?
Dans la phase de constitution de ce patrimoine, l’achat de la résidence principale est prioritaire. Acheter son logement a le mérite d’épargner pour se constituer, au fil des années, le capital emprunté au départ majoré de la plus-value lors de la revente.
Pour disposer d’un patrimoine plus important à terme, il est possible également d’investir dans un second bien qui sera financé par la location, avec un apport minimum. On jouera alors le levier financier en empruntant et remboursant ses crédits grâce aux revenus locatifs, d’autant que l’on peut réduire son revenu imposable grâce aux déductions des intérêts d’emprunt et des déficits fonciers, si l’on effectue des travaux. C’est toutefois un investissement à long terme.
Quels conseils pour les ménages dans la tranche 40-60 ans ?
Il s’agit d’une phase de la vie dans laquelle il est important de maîtriser ses impôts et de valoriser son patrimoine, dans l’optique d’une future retraite. Comme les revenus immobiliers génèrent une imposition foncière, il peut être intéressant d’acheter des biens immobiliers sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 %, grâce au régime du micro BIC. Mais attention, pour prétendre à ce régime de micro BIC, il faut que les recettes n’excèdent pas 32 600 euros. Une fois ces conditions remplies, il est ainsi possible de maîtriser ses impôts.
Pour limiter la fiscalité, l’une des possibilités consiste à investir dans la « pierre-papier », c’est à-dire les SCPI. Il vous est possible d’acheter des parts d’immobilier sans en avoir les contraintes. Vous pouvez aussi acheter seulement la nue-propriété des parts de SCPI. Vous l’achetez donc sans les revenus. Cela ne rentre donc pas dans l’ISF et vous ne payez pas d’impôts sur cet investissement.
L’usufruit peut se faire sur une douzaine d’années en ne rachetant ainsi que 60 % environ de la valeur. Ce système permet donc au moment de la retraite de bénéficier de revenus complémentaires (l’usufruit s’éteignant, l’investisseur récupérant alors la pleine propriété et donc les revenus).
Et à 60 ans, quelle stratégie d'investissement ?
C’est la période où il faut penser à la transmission de son patrimoine. Il peut être intéressant de constituer une SCI, qui permet d’apporter les biens immobiliers et de constituer des parts. L’avantage est donc cette divisibilité des parts sociales tout en étant soi-même gérant et son conjoint cogérant. Dans ce cas, il est possible de transmettre par petits lots et pour 159 325 euros, hors droits de donation tous les dix ans.
Le second avantage de cette formule est de pouvoir donner sur la valeur nette des parts ou de vendre de l’immobilier à la SCI tout en récupérant des liquidités.
Il faut aussi à cette étape de la vie ne pas oublier le conjoint. En cas de décès, le conjoint survivant doit pouvoir continuer à bénéficier de revenus. Cela passe par exemple au travers d’une société d’acquêts, mini-régime de communauté sur les biens choisis (la résidence principale par exemple). La donation au dernier vivant est également à conseiller car elle permettra au survivant de recevoir soit de la pleine propriété, soit de l'usufruit ou encore un mix des 2 !
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